Réflexion sur l’immobilier d’entreprise détenue par le cédant.
De très nombreux montages consistent à ce que les titres de l’entreprise appartiennent pour tout ou partie au cédant, mais que l’immobilier soit détenu par l’intermédiaire d’une société civile immobilière.
Le cédant imagine souvent pouvoir compléter ses revenus de retraite par des revenus fonciers issus de l’ancien patrimoine immobilier professionnel.
Nous précisons ici « ancien » patrimoine immobilier professionnel, car à l’occasion de la cession il ne sera plus considéré « professionnel » et entrera dans le patrimoine privé du cédant comme un immobilier de location classique. Cela emporte des conséquences fiscales, notamment en matière d’IFI.
L’immobilier est un excellent vecteur d’enrichissement, mais une calamité fiscale en terme revenus de retraite. Des revenus fonciers bruts, il faut, bien entendu, soustraire l’impôt sur le revenu, la CSG CRDS, les taxes foncières, assurances de propriétaires, travaux de réparation (art 606), les travaux d’entretien et éventuellement les frais de gestion. À tout cela il faut rajouter l’IFI une fois les titres de la société commerciale vendue. Les rentabilités nettes sont souvent très très faibles (inférieures à 1%).
Une autre difficulté peut se faire jour. Celle qui consiste à voir le nouveau détenteur des titres de la société vouloir créer à son tour du patrimoine et par conséquent prévoir la construction de bâtiments pour déménager l’entreprise. Dans ce cas, si les bâtiments sont spécialisés, le cédant risque bien de se retrouver avec un immobilier générant de nombreuses taxes fiscales, mais sans aucun revenu pendant une période qui peut s’avérer longue.
Nous sommes ici en présence d’un enfer financier et fiscal.
De nombreuses solutions existent, plus ou moins techniques. Mais quelque soient les solutions à adopter, elles passent obligatoirement par l’analyse du train de vie après cession du chef d’entreprise et de sa fiscalité.